11°C Монреаль
Анализ данных по аренде показывает, что 87 из 177 проектов по аренде жилья, одобренных в рамках программы Оттавы по кредитованию строительства квартир (Apartment Construction Loan Program – ACLP), превышают ту сумму, которую средняя семья может позволить себе платить.
Когда летом 2020 года было объявлено о предоставлении дешевого кредита в размере $86 млн на строительство многоквартирной высотки SoHo Italia в Оттаве, пресс-релиз федерального правительства начинался со следующей строки: "Каждый канадец заслуживает безопасного и доступного места, которое можно назвать домом".
banner
Проект должен был обеспечить жильем средний класс и "тех, кто упорно работает, чтобы присоединиться к нему".
Сегодня, по данным ACLP, все 250 квартир в новом здании – которое на сайте SoHo рекламируется как "самое роскошное жилье в городе" – соответствуют определению доступности жилья, данному в программе кредитования.
Inline URL to https://montreal-live.ca/news/vse-bolshe-kanadcev-vynuzhdeny-vybirat-mezhdu-produktami-i-platoy-za-zhile_3972.html
Вот только сумма, стоящая за этим определением, превосходит возможности типичной семьи. Это верно для 87 из 177 проектов аренды, одобренных в рамках программы кредитования, – удивительное несоответствие между тем, как правительство превозносит программу, и тем, чего она на самом деле достигает.
banner
Главная проблема именно в том, как ACLP определяет доступность жилья. Застройщики имеют право на получение низкопроцентных кредитов, если по крайней мере 20% их новых квартир могут быть сданы в аренду по цене менее 30% от медианного дохода семей в том городе, где они строятся.
В случае с SoHo, стоимость квартиры с одной спальней площадью 500 кв фт начинается от $1 760 плюс коммунальные услуги, что составляет около 17% от среднего дохода семьи в Оттаве ($125 520).
Фокус в том, с какой “средней семьей” сравнивать. Средний доход средней семьи, живущей на аренде в Оттаве немного отличается от 125 тыс в год и на деле составляет $41 800. В этом случае так называемая доступная аренда съест больше половины.
banner
Полагаясь на медианный доход домохозяйств, включающих как арендаторов, так и домовладельцев (последних ощутимо больше), ACLP оценивает доступность жилья необъективно.
Разрыв в доходах между домохозяйствами, которые владеют жильем, и домохозяйствами, которые его арендуют, очень велик. В Канаде медианный доход всех семей – арендаторов и владельцев – составляет $98 390, а семей, снимающих жилье, – всего $57 900.
Программа стоимостью $55 млрд помогла профинансировать 31 840 единиц жилья, сдаваемых в аренду. Но то, что ACLP считает "доступным", не соответствует реальности.
В некоторых городах принятая мера доступности фактически разрешает арендную плату, превышающую ту, которую арендодатели могли бы даже рассчитывать взимать. В Виннипеге в четырех проектах средняя стоимость “доступного жилья” превышает среднюю рыночную арендную плату в городе.
Inline URL to https://montreal-live.ca/news/v-fevrale-srednyaya-stoimost-arendy-zhilya-dostigla-2193_3929.html
Использование более низкого показателя доступности, привело бы к снижению стоимости аренды. Но есть одно существенное обстоятельство – ни один застройщик не взялся бы за работу при такой цене, ведь прибыль была бы слишком мала или вообще отсутствовала бы.
banner
Еще более занятно то, что судя по пресс-релизам правительства формулировки, которые оно использует для описания программы, заметно изменились со временем. В первые несколько лет ее существования Оттава подчеркивала, что "хочет построить самое доступное арендное жилье в Канаде".
В последние два года слово "доступность" практически исчезло из пресс-релизов ACLP.
